Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

 Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano – IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença. Exemplos de julgados:

EMENTA: COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO – CONDOMÍNIO E IPTU. Além dos valores devidos a título de locação de bem imóvel, cumpre à locatária, por força de previsão contratual e legal, arcar com o pagamento das despesas de condomínio e IPTU, vencidos e não pagos durante o período da locação.

TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.09.486675-3/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE(S): MATTEO PIOVANO – APELADO(A)(S): CINCO SERVIÇOS PROJETOS IND COM EQUIPAMENTOS IND LTDA – RELATOR: EXMO. SR. DES. GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES 23/08/2010

EMENTA: CONTRATO DE LOCAÇÃO – EMBARGOS DO DEVEDOR – COBRANÇA – ALUGUEL E ENCARGOS LOCATÍCIOS – IPTU – POSSIBILIDADE DIANTE DE PREVISÃO CONTRATUAL. É perfeitamente cabível a cobrança, pelo locador, também do valor referente ao IPTU do imóvel locado na ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres e demais encargos contratuais, quando resta expressamente consignado no contrato de locação que cabe ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do referido tributo. Recurso não provido.

TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.06.323457-2/002 – COMARCA DE JUIZ DE FORA – APELANTE(S): HELVECIO JUVENAL DA SILVA – APELADO(A)(S): SEBASTIÃO AMIR ABRAÃO EL HADJ – RELATOR: EXMO. SR. DES. PEREIRA DA SILVA 16/10/2009

ÔNUS DA PROVA. AUTOR. FATOS CONSTITUTIVOS. RÉU. FATOS IMPEDITIVOS, MODIFICATIVOS OU EXTINTIVOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPESAS. LOCADOR. ÁGUA. ENERGIA ELÉTRICA. LOCATÁRIO. IPTU.

Cabe ao autor produzir prova dos fatos constitutivos de seu direito, ao passo que ao réu cabe comprovar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor.

Nos termos do art. 23, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a pagar as despesas do consumo de força, luz, água e esgoto. Já a cobrança relativa ao IPTU do imóvel é encargo do locador, nos termos do art. 22, inciso VIII, do referido diploma legal, que dispõe ser obrigação do locador pagar os impostos e taxas que venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

TJMG Apelação Cível Nº 2.0000.00.500841-1/000 da Comarca de UBERLÂNDIA Apelante (s): LÁZARA ALVES SARKIS e Apelado (a) (os) (as): VALTERSON JOSÉ PEREIRA e OUTRO, 22/09/2005

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. PROVA DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. PERDA PARCIAL DO OBJETO DO RECURSO. I – Ao réu compete provar os fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito do autor, sob pena de perder a demanda. II – Ante a ausência de prova do pagamento dos aluguéis em atraso, bem como dos encargos da locação, presume-se a inadimplência do inquilino. III – A lei do inquilinato não proíbe os contratantes de pactuarem o pagamento do IPTU do imóvel locado. Assim, ante a inexistência de prova de vício de consentimento o negócio jurídico é válido. IV – Se no curso da ação o inquilino restitui ao locador o imóvel objeto da locação, o recurso de apelação perde parcialmente seu objeto. V – A condenação em litigância de má-fé requer a demonstração cabal da conduta processual da parte numa das hipóteses previstas no art. 17 do CPC, não bastando simples alegação genérica.

TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0702.06.297046-3/001 – COMARCA DE UBERLÂNDIA – APELANTE(S): DOUGLAS MARCELO NOGUEIRA DE SALES DUARTE – APELADO(A)(S): FRANCISCO MEROLA NETO – RELATOR: EXMO. SR. DES. ADILSON LAMOUNIER 15/02/2008

Neste último julgado, o Des. Adilson Lamounier ainda é mais enfático:

Aqui, as partes livremente pactuaram que o inquilino pagaria os tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive o IPTU, e como a Lei nº 8.245, de 1991, não proíbe a pactuação mencionada e nem há prova de vício no consentimento, a vontade consciente e livre das partes, naquilo que não colide com a lei, a moral e os bons costumes há de ser respeitada. É fonte inquestionavelmente jurígena. A obrigação é mesmo exigível.

Em outro dizer, gerada a lesão pelo inadimplemento, impõe-se a sanção tanto pela rescisão do contrato quanto pela condenação no pagamento do aluguel e encargos da locação em atraso.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.
O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.(GURGEL, J.M.M. IPTU e o Locatário. Disponível: ).

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual – sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00 (Proc. nº 2007.01.1.099244-2).

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: 45 Graus

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