Cobrança de Condomínio sem o Habite-se Legalidade ou Ilegalidade?

Esta semana fui questionado por um familiar sobre a cobrança da taxa condominial quando inexistente o habite-se. O caso resume-se no seguinte: a pessoa adquiriu um apartamento, no qual a construtora mesmo sem receber a Certidão de Habite-se está pressionando os proprietários a instituírem e cobrarem a taxa condominial.

O fato chamou muito minha atenção, uma vez que não é comum entregar um prédio residencial antes de receber a certidão do habite-se. No entanto a construtora para livrar-se dos encargos inerentes ao edifício e naquela de se colar colou, tenta transferir uma responsabilidade que é dela para os proprietários, os quais inocentemente ficam na dúvida se aceitam ou não tal encargo.

É necessário que expliquemos essa situação para que pessoas inocentes não sejam prejudicadas por construtoras que não respeitam seus consumidores e só visam única e exclusivamente os lucros sem se importar com o pós-venda que é extremamente necessário para uma empresa.

O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

O inciso I do artigo 1332 estabelece textualmente que :

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;”.

Como vemos a principal característica do condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os condôminos, e as áreas que são de propriedade exclusiva de cada um dos condôminos.

Nesta linha de argumentação é importante observar que os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, com os atributos de unidades imobiliárias autônomas, defluem do ato de averbação do “habite-se”.

Portanto, depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente, materializando assim os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações.

Isto é o que determina a Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:

“Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”

Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de “condomínio edilício”, com objeto unidades imobiliárias sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias, sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.

Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.

Abaixo segue algumas dicas que dever ser levadas em consideração pelo consumidor, pois evitam aborrecimentos e dores de cabeça, vejam:

a) O habite-se é documento indispensável inclusive para venda do imóvel no momento em que o proprietário desejar, uma vez que Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;

b) O fato das contas de água, luz e telefone estarem devidamente cadastradas não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas;

c) Da mesma forma com o carnê de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos;

d) Os prédios residenciais não podem constituir condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;

e) Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-se para que o empréstimo seja concedido;

f) Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.

Desta forma verifica-se que a transferência de responsabilidade instituída pela construtora é ilegal e nula de pleno direito cabendo aos proprietários adquirentes das unidades habitacionais exigir a devida averbação da construção, para só então instituir o condomínio edilício e passarem a se responsabilizar por todas as despesas ordinárias e extraordinárias advindas do mesmo.

saudações a todos internautas.

Anthony Lima

Fonte: Direitoimobiliariobr

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Comentários

  1. careca disse:

    VEJO QUE O COLEGA É UMA PESSOA BEM ESCLARECIDA, CONTUDO, COTA DE CONDOMÍNIO SE DIFERE DA NATUREZA CONDOMINIAL. EXISTEM CONDOMÍNIOS DE FATO, ART. 1314 A 1330 DO CODIGO CIVIL, ONDE É LICITO A COBRANÇA DO RETEIO DAS DESPESAS, QUE SERIAM AS COTAS DE CONDMINIO. DO CONCEITO DE FOMARÇÃO DE CONDOMINIO EDILICIO O ILUSTRE COLEGA ESTA ABSLUTAMENTE CORRETO, QUE REFERE-SE A NATURZA FORMADORA, ENTRETANTO, DA NATUREZA DAS COTAS, QUE SÃO AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO SÃO LICITAS, DESDE QUE AS UNIDADE, AINDA QUE NÃO AVERBADAS, JA TENHAM SIDO ENTREGUES AOS SEUS COMPROMISSARIOS COMPRADORES. ANTES DA ENTREGA DAS CHAVE, DE CERTO, QUE AS DESPESAS SERÃO DA CONSTRORA E/OU INCORPORADORES.

  2. CECOI disse:

    A maioria das incorporadoras tem em seus contratos de venda, a cláusula de entrega do imóvel desvinculada do habite-se, pois quando a obra está pronta, ela incorporadora depende da Prefeitura e das etapas das concessionárias de serviços públicos para emitir o habite-se e que não cumprem os seus prazos. Apesar da obrigação do habite-se para instalar o condomínio, é praxe que estes sejam instalados e implantados, antes do habite-se e da averbação da construção, já entrando em pleno funcionamento, com eleição de síndico, contratação de administradora, etc. etc. e aí fica claro que as cotas condominiais sejam cobradas dos proprietários, para colocar o edifício em pleno funcionamento, em benefício dos próprios condôminos. Muitas vezes até é emitido um habite-se parcial, para que os compradores possam já fazer a sua mudança.

  3. ENTÃO É LEGAL OU NÃO É LEGAL COBRANÇA CONDOMINIAL?